La loi de finances pour 2018 a supprimé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) et instauré depuis le 1^er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (l’IFI), pour ne taxer que les actifs immobiliers. A ce titre, même les actifs immobiliers détenus dans des contrats d’assurance-vie sont intégrés dans la base IFI.

L’immobilier détenu dans les anciens PERP est hors assiette IFI car le contrat n’est pas rachetable et la sortie se fait obligatoirement en rente.

L’immobilier dans un PER n’est pas soumis à l’IFI

La question se posait alors pour le PER qui est un peu plus souple. La question a finalement été tranchée : le PER n’est pas un contrat « rachetable ». Ainsi, les supports immobiliers papier détenus dans le PER n’entrent pas dans le calcul de l’IFI. Ceci ouvre de vastes possibilités à tous les amateurs d’immobiliers qui étaient bloqués par la limite IFI des 1 300 000 Euros.

Certains PER peuvent être totalement investis en immobilier

Le PER constitue dès lors l’enveloppe idéale pour détenir de l’immobilier papier. Certains contrats autorisent même un investissement à 100% sur des actifs immobiliers : SCPI, SCI et autres OPCI.  Pour les investisseurs dont l’essentiel du patrimoine immobilier est leur résidence principale, ces actifs favorisent, en outre, la diversification : bureaux, boutiques, transformation, immobilier européen et même du résidentiel haut de gamme.

Investir dans l’immobilier avec l’effet de levier d’un crédit à taux zéro 

L’un des avantages de l’immobilier est qu’on peut se constituer un capital à crédit. Un investissement dans le PER, grâce à la réduction d’impôt immédiate (voir épisode précédent de notre série  http://www.auxense.com/episode-1-le-per-outil-de-defiscalisation-immediate/ ), constitue également une solution d’achat d’immobilier à crédit pour une partie.

En effet, si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est à 41% et que vous êtes à 10 ans de la retraite, vous bénéficiez de l’équivalent d’un prêt à taux zéro à 10 ans pour 41% de l’investissement.  Investir 30 000 Euros aujourd’hui dans un PER vous reviendra, dans ce cas, réellement à 17 700 € grâce à l’économie d’impôt.

Les sommes investies ne seront refiscalisées qu’au moment du départ en retraite soit dans au moins 10 ans et avec un taux marginal plus faible dans la majorité des cas.

Dans un contexte inflationniste où les taux d’emprunt immobiliers se tendent et ont dépassé les 2% à 20 ans, tandis que la France emprunte à 2,5% à 10 ans, ce prêt gratuit est une vraie opportunité !

Illustration

On suppose le cas de Madame ANT qui est à 10 ans de la retraite et dont la tranche marginale d’imposition est de 41%. A la retraite, sa tranche marginale sera de 30%.  

Elle verse 20 000 Euros dans un PER et choisit d’investir 100% dans des SCI qui ont un rendement moyen de 4% par an (ceci n’est pas une garantie). Les frais du contrat sont de 1%.

L’économie d’impôt est de 20 000 x 41% = 8 200 €. Le cout réel de son investissement est donc de 11 800 €.

Dans 10 ans, le contrat net de frais vaudra 26 878 Euros et en cas de sortie en capital en une fois, le rachat sera imposé à 30%, soit 18 814,6 Euros nets et une rentabilité annuelle nette de 4,7%.