Le niveau de vie à la retraite : une préoccupation justifiée

C’est une certitude. A la retraite, les revenus fondent. Le taux de remplacement dépend de plusieurs paramètres (durée de cotisation, statut cadre ou employé, indépendant, niveau de salaire…). En moyenne, pour un cadre, il se situe à 60% de son dernier salaire.

L’immobilier de rendement : une solution naturelle

L’immobilier de rapport est une solution courante pour se créer des revenus complémentaires.

Cependant, l’immobilier physique nécessite un investissement minimum élevé. Il faut trouver un prêt bancaire, gérer le risque locatif et d’éventuels travaux. En résumé, du temps disponible, un bon timing et une capacité immédiate d’emprunt.

La pierre papier (SCPI) constitue une excellente alternative.

• Investissement dès 1 000 Euros
• Rendement moyen 2022 : 4,53% (les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
• Aucun souci de gestion
• Diversification des locataires et indexation des loyers
• D’autres secteurs que le résidentiel : santé, logistique, bureaux, commerce, éducation
• Fiscalité allégée possible avec des revenus étrangers prélevés à la source

Avec 50 000 Euros investis, l’investisseur pourra détenir un portefeuille très diversifié de cliniques allemandes, centres logistiques français, commerces français et tourisme espagnol.

Comment investir en SCPI de façon optimale pour sa retraite ?

1. Epargner régulièrement

L’achat de SCPI peut désormais se faire avec des versements programmés à partir de 100 Euros par mois. Cette technique d’épargne progressive favorise le développement de son patrimoine à un rythme adapté à son revenu et à l’effort d’épargne souhaité.

Les versements programmés permettent de lisser les cycles des marchés immobiliers en « moyennant » le prix de revient des placements. En procédant ainsi l’investisseur acquiert plus de parts de SCPI lorsque l’immobilier baisse. Et moins, bien sûr, lorsqu’ils remontent.

Les versements sont modifiables à tout moment pour les adapter à l’évolution de votre capacité d’épargne.

2. A un prix décoté

Par le biais du démembrement de propriété, l’acheteur de SCPI en nue-propriété bénéficie d’une décote sur le prix des parts. Il choisit de ne toucher aucun revenu avant une échéance choisie (10 ans, 12 ans etc…) et, en échange, il achète ses parts avec une forte décote.

Exemple : pour un démembrement temporaire de 10 ans, le prix sera de 65% du prix en pleine propriété. La première année, l’achat portera sur des parts en nue-propriété à horizon de 10 ans, l’année 2 sur des parts en nue-propriété à 9 ans, etc…

Au terme du démembrement, l’investisseur récupère l’usufruit et bénéficie alors de revenus complémentaires qui compenseront tout ou partie de la perte de revenus liée au passage à la retraite. Il peut également prendre la décision de revendre ses parts et de bénéficier d’une plus-value et donc d’un capital pour financer ses projets.

3. Et sans fiscalité

Le nu-propriétaire n’a pas à payer d’impôt puisqu’il n’y a pas de revenus. Investir dans des parts de SCPI en nue-propriété est la solution parfaite pour placer son argent sans générer d’impôt supplémentaire. Cet atout profite notamment aux contribuables déjà fortement imposés qui ne souhaitent pas subir de pression fiscale supplémentaire. En cas de revente au terme du démembrement, la plus-value sera calculée par rapport au prix initial sans décote. La décote est donc un gain net de toute fiscalité.

Par ailleurs, la part de SCPI en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.

Pourquoi cela correspond-il parfaitement à un objectif retraite ? 

• Un rendement attrayant quand on en a besoin: Le revenu moyen versé par les SCPI en 2022 est de 4,53%. Chacun choisit son horizon de placement sur-mesure et commencera à percevoir des revenus à cette date.
• Une protection contre l’inflation: Les loyers professionnels sont le plus souvent indexés sur l’inflation.
• Un investissement sans contrainte : absence de gestion locative, pas de travaux, risques locatifs très diffus.
• Une diversification élevée: En combinant les SCPI, les revenus de l’investisseur proviennent de secteurs d’activités et zones géographiques variés.
• Optimiser ses revenus fonciers: Certaines SCPI détiennent des biens en dehors de la France et permettent aux investisseurs de profiter d’un prélèvement à la source plus avantageux que les revenus fonciers classiques.
• Transmission: Enfin, un dernier avantage concerne la transmission des parts de SCPI démembrées puisqu’elles permettent de réduire la part taxable et d’optimiser les frais de donations et de succession éventuels. Pour rappel, selon le barème fiscal, une SCPI en nue-propriété, avec entre 1 à 10 ans de démembrement résiduel, voit sa valeur décotée de 23% dans le cadre d’une donation ou d’une succession (23% par tranche de 10 ans).

Parmi les nombreuses SCPI du marché, nous avons sélectionné celles qui selon nous combinent le mieux rentabilité, résilience et diversification en vue de générer des revenus intéressants dans 10 ou 15 ans. Au sein de cet univers, nous vous proposerons un portefeuille sur-mesure correspondant à votre profil.